На площадке МЭФ «Россия — Исламский мир: КазаньФорум— 2026» состоялась профильная сессия, участники которой сосредоточились на анализе глубинных трансформаций, охвативших российский рынок коммерческой недвижимости. Как выяснилось, отрасль переживает не просто временные колебания, а фундаментальную смену парадигмы: на смену привычной арендной модели приходит стратегия прямой продажи объектов, что напрямую связано с макроэкономической ситуацией в стране. Ключевым фигурантом обсуждения стала Алена Кудрявцева, коммерческий директор компании Comcity, которая подробно изложила видение текущих процессов, подчеркнув, что именно действия девелоперов, вынужденных адаптироваться к новым условиям, формируют облик рынка на годы вперед.
В центре внимания оказался структурный дисбаланс, при котором спрос на помещения со стороны компаний остается высоким, однако подходящих вариантов для аренды катастрофически не хватает. Парадоксально, но на рынке одновременно присутствует значительный объем нового предложения: только в Москве до 2036 года заявлен ввод порядка 8 млн кв. метров. Однако, как пояснила Алена Кудрявцева, эта ситуация спровоцирована изменением стратегии застройщиков. Ранее девелоперы, возводя офисы, ориентировались на сдачу площадей в долгосрочную аренду, но теперь, в условиях высокой ключевой ставки Центробанка, такой подход стал экономически нецелесообразным. «Дорогие деньги» и рост себестоимости строительства, по словам спикера, сделали арендную модель убыточной, вынудив игроков переключиться на реализацию объектов с немедленным возвратом капитала.
Девелоперу стало невыгодно строить офис для аренды
Дискуссию открыли, обозначив три ключевых тренда, которые сейчас определяют развитие сектора. Первый — уже упомянутый структурный дисбаланс, когда арендаторы не могут найти подходящие объекты. Второй — активная экспансия застройщиков жилья, которые пришли на рынок коммерческой недвижимости и начали массово возводить офисы, существенно обострив конкуренцию. Третий — смещение фокуса с аренды на продажу. Алена Кудрявцева подчеркнула, что для многих девелоперов, особенно тех, кто исторически работал по арендной модели, наступила наиболее острая фаза. Ключевым стимулом к переходу на продажи стало именно повышение ключевой ставки, что сделало строительство офиса под аренду невыгодным предприятием.
Модель продажи офисов, по словам спикера, стала наиболее востребованной, в том числе и для жилых девелоперов, поскольку она предполагает короткий инвестиционный цикл и быстрый возврат вложенных средств. Дефицит качественных площадей лишь подстегивает этот тренд: «Площадей просто не хватает, поэтому компании начали рассматривать для себя именно покупку нового офиса. Для девелопера строительство объектов на продажу — это низкорискованный проект, где не нужно думать про управление. Сделки быстрые: продал, получил деньги и можешь дальше вкладываться в новый проект». Значительное влияние на эту динамику оказывает и реализация проектов в рамках льготных механизмов комплексного развития территорий (КРТ).
«Люди используют офис как альтернативу банковским депозитам»
Среди прочих тенденций участники сессии отметили смещение строительства офисов в удаленные локации. В центрах городов новое строительство практически заморожено, а проекты появляются в основном на периферии — это объясняется возможностью получить льготное финансирование и реализовать крупномасштабные проекты. Изменились и запросы клиентов: покупатели и арендаторы теперь стремятся получить готовый объект, минимизируя собственные вложения и оптимизируя расходы. Алена Кудрявцева отметила, что начало 2026 года характеризуется замиранием рынка: «есть стагнация с точки зрения активности». По ее мнению, это отложенный спрос, который, вероятно, проявится в конце года или в начале 2027 года. Такая пауза приводит к замедлению роста ставок — сейчас они зафиксировались на одном уровне, что создает благоприятную возможность для входа в новые интересные проекты.
На рынке, как выяснилось, сейчас наибольшую активность демонстрируют три категории покупателей. Первая — физические лица, приобретающие небольшие лоты площадью до 25 кв. м. Это, по большей части, не профессиональные бизнесмены, а обычные граждане, воспринимающие покупку коммерческой недвижимости как инвестиционный инструмент: «Люди используют офис как альтернативу банковским депозитам». Вторая категория — представители реального сектора экономики: государственные учреждения, компании из сферы финтеха, банки, IT-организации, которые покупают целые здания под свои штаб-квартиры. Для них, по словам спикера, такая покупка является абсолютно органичной и понятной моделью развития бизнеса. Третья категория — крупные инвесторы, приобретающие офисы и коммерческую недвижимость большими лотами, начиная от 3–5 тысяч кв. метров, что служит для них способом диверсификации активов и дополнительным инструментом сохранения капитала.
Стройка под арендные модели возобновится через несколько лет
Вместе с тем участники дискуссии предупредили о скрытых рисках, которые несет в себе каждая из моделей. В частности, при финансировании покупки коммерческой недвижимости зачастую используются заемные средства, доля которых может составлять 20–40%. Это приводит к тому, что деньги покупателя замораживаются у девевелопера на несколько лет — до момента готовности объекта. Помимо этого, сложности могут возникнуть с оценкой доходности проекта: покупатель далеко не всегда способен заранее предвидеть объем будущих затрат, стоимость ремонта, а также учесть, что офисы продаются без отделки, что требует дополнительных вложений. Таким образом, новая модель, несмотря на свою привлекательность с точки зрения быстрого оборота капитала, сопряжена с рядом подводных камней, которые необходимо учитывать всем участникам рынка.
