В 2025 году Республика Татарстан установила новый рекорд по объёмам сданного жилья, достигнув показателя в 3,5 млн квадратных метров. Примечательно, что основная доля в этом объёме — почти 68% — пришлась на индивидуальное жилищное строительство, в то время как многоквартирные дома составили лишь 38%. Однако, несмотря на формальный рост, рынок ИЖС, как и сегмент многоквартирной недвижимости, столкнулся с ощутимым снижением спроса, обусловленным высокой ключевой ставкой Центробанка. О текущих тенденциях, вызовах и адаптационных стратегиях в беседе с корреспондентом «Реального времени» рассказал девелопер, основатель коттеджного посёлка «Теплое место» Ильяс Гимадов.
Фигурантом данной публикации является Ильяс Гимадов — девелопер и предприниматель, основатель коттеджного посёлка «Теплое место» в Казани. Его роль заключается в активном участии на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) Татарстана, где он не только реализует проекты, но и анализирует общеотраслевые тенденции, выступая в качестве эксперта.
По словам Гимадова, последние полтора года характеризуются значительным торможением продаж на рынке ИЖС. Основной причиной он называет удорожание денег и сворачивание льготных банковских программ, в частности, сельхозипотеки. Если ранее, до 2025 года, её мог оформить практически любой гражданин России старше 21 года, то теперь требования к заёмщикам ужесточились. Это привело к формированию своеобразного замкнутого круга: потенциальный покупатель дома не может продать свою имеющуюся квартиру, поскольку на неё, в свою очередь, нет спроса из-за дороговизны классической ипотеки. Предприниматель также отмечает, что общая экономическая неопределённость подрывает уверенность бизнеса в завтрашнем дне, заставляя игроков рынка избегать рисков и новых заимствований.
Комментируя официальную статистику, демонстрирующую лидерство ИЖС в общем объёме ввода жилья, Гимадов предлагает взглянуть на эти цифры критически. Он поясняет, что данные Росреестра отражают не новые постройки 2025 года, а дома, зарегистрированные в этот период, включая объекты, возведённые в 2023 и 2024 годах, а также легализованные в рамках дачной амнистии. Такой подход, по его мнению, искажает реальную картину. Девелопер сообщает, что многие его коллеги уже покинули рынок ИЖС, переключившись на ремонтные услуги или иные бизнес-ниши, что, вероятно, приведёт к ощутимому спаду в официальной статистике уже в 2026—2027 годах.
Стратегия адаптации: от готовых домов к продаже участков
Столкнувшись с вызовами рынка, компания Ильяса Гимадова существенно скорректировала свой бизнес-формат. Вместо фокусировки на продаже готовых коттеджей девелопер переориентировался на классический девелопмент земельных участков. Была приобретена и размежёвана новая территория, где создана необходимая инфраструктура, включая дороги, после чего участки были выставлены на продажу. Эта стратегия, как отмечает Гимадов, оказалась востребованной: покупатели, не имея возможности сразу приобрести дом из-за отсутствия выгодных кредитных продуктов, стали инвестировать в землю. Текущие темпы продаж он оценивает как хорошие, при этом около 50% клиентов выбирают рассрочку на 4 месяца, 30% — на 6 или 12 месяцев, и лишь остальные оплачивают участки единовременно.
Отдельного внимания заслуживает финансовая модель, которую применяет предприниматель. Он принципиально не работает с классической ипотекой, что, как он сам поясняет, обусловлено его вероисповеданием и стремлением к справедливому ведению дел. Гимадов подчёркивает, что исламский банкинг, который лег в основу его подхода, базируется на принципах честности, отсутствия обмана и, что ключевое, запрета на проценты (ростовщичество). Таким образом, его участие на рынке недвижимости связано не только с коммерческой деятельностью, но и с реализацией этических бизнес-принципов, альтернативных традиционной банковской системе.
Как сообщает «Биограмма.info», анализ ситуации, представленный Ильясом Гимадовым, рисует сложную и неоднозначную картину рынка ИЖС в Татарстане, где за внешними рекордными цифрами скрываются процессы стагнации, переориентации игроков и поиска новых, более гибких форматов работы в условиях дорогих денег и сниженной покупательской уверенности.
