На фотографии: Ирек Файзуллин Алчность в квадрате
Сколько стоит стройку квадратного метра жилища? Поиском ответа на данный вопрос озадачились в Министерстве строительства. Так государственные служащие, вероятно, начали думать про то, что с нескончаемо повышающимся в цене жильём пора что-то делать. Но смогут ли в Министерстве строительства вынудить застройщиков опустить цена «квадрата», пожертвовав однако бы малой толикой сверхприбылей, ещё большой вопрос.«Мы никогда не поднимали, как Минстрой, вопрос по доступности жилища. Настало время пристально поглядеть на все составляющие квадратного метра», – заявил заместитель руководителя Министерства строительства Никита Стасишин на XVII Московском форуме лидеров рынка недвижимого имущества.
Общественное признание в том, что министерство никогда не поднимало вопрос о доступности жилища при условии, что соответственный национальный проект в государстве реализуется уже приблизительно 10 лет, не попросту стало сенсацией – при других критериях это полностью могло бы стать причиной для ухода с поста. Но даже подобное откровение смотрелось слабеньким по соотношению с прозвучавшим дальше: оказывается, даже себестоимость строительства жилища для Министерства строительства на протяжении всего времени оставалось чёрным пятном.
Что ж, вероятно, девелоперское лобби в лице первого заместителя премьер-министра Марата Хуснуллина уже начало прикладывать все усилия к тому, чтоб тайна чёрного пятна так и не была раскрыта. Основным виновником роста цены квадратного метра заместитель премьер-министра объявил «неоправданно» повышающиеся в цене цемент и арматуру. Вот только про то, в которой конкретно степени цемент, трубы и арматура оказывают влияние на цена, г-н Хуснуллин дальновидно не рассказал.
Оно и ясно: быстро повышающиеся в цене строительные материалы уже не 1-ый год отдуваются за повышение цен на жильё. При этом, на поверку оказывается, что прямой причинно-процессуальной связи меж ценой жилища и строительными материалами нет. Всё это только уловка, которая была призвана прикрывать аппетиты застройщиков.
Порог алчности
Это может показаться необычным, но настоящую себестоимость строительства квадратного метра жилища не знает не только Министерство строительства, а в принципе никто. На официальном уровне изучением этой величины вроде как занимается государственная компания «ДОМ.РФ» под управлением Виталия Мутко. Только вот данные, которые они публикуют, взяты из проектных деклараций, которые размещаются самими же строительными организациями в единой информсистеме жилищного строительства. Выходит, что себестоимость квадрата оказывается этот, какой её видят сами строительные компании.
Ясно, что эти сведения не полностью корректны. Во-1-х, числа, которые указаны в проектных декларациях, и настоящие издержки застройщиков, обычно, различаются. Во-2-х, себестоимость строительства домов премиальных классов и масштабного жилища значительно разнится. При всем этом в мониторинги «ДОМ.РФ» попадают только усреднённые числа.
Не афишировать свои настоящие издержки строительные компании предпочитают не только поэтому, что утаивают объемы своей алчности. Суть в том, что у банкиров есть определённые требования к маржинальности каждого проекта. Нет неплохой маржи – не будет и займов от банка. «Проектное выделение денежных средств получат строительные компании с маржинальностью меж себестоимостью строительства и продажей более двадцать процентов», – сообщал ещё в 2019 году действовавший тогда руководитель Министерства строительства Владимир Якушев. При всем этом девелоперы то и дело заявляют, что работают чуть не на грани прибыльности. «Маржа строй компаний чрезвычайно маленькая – от 10 до пятнадцать процентов, а в среднем, наверняка, в районе двенадцать процентов. Это реально незначительно», – пенял президент Ассоциации специалистов по недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский. Строительные компании обычно сетуют, что их принуждают возводить в новых ЖК социальные объекты, что также понижает выгоду от проектов. Однако про то, каким образом в действительности они делают свои обязанности по строительству школ, больниц и т.д., не понаслышке знает каждый клиент квартир в «человейниках». В маркетинговом буклете может находиться вся комплекс инфраструктурных объектов, а вот по факту жильцы испытывают судьбу оказаться без детсада, стоянки и иных обещанных строительной организацией благ.
Цементная доля
Касательно цен на строительные материалы, то они вправду вырастают. Только вот воздействие этого увеличения на стоимость квадратного метра очевидно гиперболизировано. Судите сами. В 2021 году, когда и государственные служащие, и строительные компании хором орали о невиданном росте цены строительных материалов, цены на арматуру на вершине и правда выросли в два раза. Цены на столичные новостройки тогда повысились на сорок два процента. Могло показаться, это разумно. Только вот уже сначала 2022 года до этого подорожавшая до 58 тысяч рублей за тонну арматура подешевела до 42 тысяч рублей за тонну. Но разве цены на квартиры опустились? Нет, они продолжили собственный рост.
В том же 2022 году в компании СМ PRO произвели расчеты, что за прошедшие десять лет цена жилища на первичном рынке выросла по меньшей мере в два,4 раза, в то время как цена строительства – только в 1,6 раза. Кроме того, специалисты сделали вывод, что в 2020–2022 годах – время расцвета субсидированного ипотечного займа и разгона цен – строительные компании заработали свыше одного триллиона рублей (за вычетом затрат на строительные материалы, оплату подрядным организациям и т.п.).
Отсутствие прямой корреляции цен на строительные материалы и квадратный метр снова подтверждается положением дел на рынке. Пока Марат Хуснуллин снова переживает о безосновательном увеличении цен на арматуру, квартиры закончили повышаться в цене с прежней скоростью. В октябре средняя цена «квадрата» в государстве увеличилась на 2,4 %, в то время как в сентябре рост составлял 3,6 %, подсчитали в «Циан.Аналитика».
Сами строительные компании долю строительных материалов в структуре себестоимости квадратного метра обычно оценивают в сорок процентов. Однако независимые специалисты считают эту цифру завышенной по меньшей мере в два раза. При любом варианте даже 30-процентное повышение стоимости такого же цемента вряд ли может привести к повышению стоимости на жильё на 3–четыре процента ежемесячно.
Министерство строительства и банкиры
Желание Министерства строительства разобраться в структуре себестоимости квадратного метра может стать первым шагом на пути к введению управления ценами на рынке недвижимого имущества. Подчеркнём, что ещё весной текущего года глава учреждения Ирек Файзуллин сообщал: застройщикам придётся пойти на понижение цен и найти взаимовыгодное решение с покупателями. При этом, с того времени цены на квартиры успели ещё подрасти.
Возросло и число нераспроданных квартир. Однако даже это не принудило строительных организаций дрогнуть.
На данный момент, после увеличения главный ставки ЦБ до пятнадцать процентов, на рынке заговорили о необходимости спасения ипотеки, которая являлась все последние годы единственным драйвером продаж. Например, согласно мнению генерального директора «ОМ Девелопмент» Александра Пахоленко, слова которого приводит telegram-канал «Домострой», в критериях увеличения главный ставки нужно сохранить доступность займов по ипотеке и установить определённый потолок цен на квадратный метр в новых домах. Расчёты себестоимости строительства жилища тут могли бы чрезвычайно понадобиться. С одной стороны, в Министерстве строительства навряд ли дерзнут покуситься на дохода банкиров и строительных организаций. С иной – объявленную государственными служащими себестоимость полностью можно будет презентовать в качестве независимых и беспристрастных расчётов. А также, если сейчас регулирование рынка фактически располагается в руках банкиров, объявляющ?? застройщикам малый уровень маржинальности для получения проектного выделения финансовых средств, то введение определённого потолка цен передаст бразды правления в руки Министерства строительства. А когда это государственные служащие отказывались от доп рычагов действия на рынок, тем паче этот насыщенный средствами?По факту девелоперская маржа значительно превосходит даже требуемые банкирами немалые двадцать процентов. Мы решили провести расчёты на примере денежных характеристик 1-го из самых крупных игроков рынка – ГК «Самолёт». Как надо из размещенной денежной отчётности, за прошедшие девять месяцев выручка девелопера составила 79,3 миллиардов рублей. В общей сложности было продано 422,9 тыс. квадратных метров жилища.
По данным Союза инженеров-сметчиков, полная себестоимость строительства квадратного метра в октябре текущего года в среднем по стране составила 75 283 рубля. А означает, на возведение 422,9 тыс. квадратных метров пришлось бы израсходовать всего 31,8 миллиардов рублей.
Кроме того, если взять за базу данные «ДОМ.РФ» (напомним, это себестоимость, которая была предоставлена самими застройщиками), даже они не окажут помощи нарисовать образ бедного строительную организацию, который балансирует на грани прибыльности. В октябре средняя медианная себестоимость строительства наиболее дорогостоящего столичного «квадрата» составила 118,5 тысяч рублей. Для возведения 422,9 тыс. квадратных метров пришлось бы израсходовать всего 50 млрд.
Если Вас заинтересовала новость:
- Ниже на странице вы можете видеть взаимосвязанные статьи (при их наличии).
- Обратите внимание на ссылки, имеющиеся в статье, за ними содержится дополнительная информация.
- Воспользуйтесь поиском на сайте для получения дополнительных материалов по интересующей вас теме.
Информация представлена по материалам сайта
compromat.group
