На фоне экономической нестабильности рынок коммерческой недвижимости в 2025 году испытал значительное снижение, упав на треть и составив около 800 миллиардов рублей. Тем не менее, несмотря на общие негативные тенденции, коммерческие площади, расположенные в жилых комплексах, продолжают оставаться привлекательными для инвесторов, способствуя увеличению капитализации объектов новостроек. Аналитики отмечают, что застройщики стремятся создать удобную инфраструктуру для будущих жильцов, предлагая разнообразные сервисы — от магазинов и кафе до фитнес-клубов и социальных объектов.
Год адаптации к новым экономическим условиям
По мнению большинства экспертов, прошедший год стал настоящим испытанием для владельцев торговых центров, бизнес-центров и другой коммерческой недвижимости. В условиях рекордных показателей 2024 года, нынешние результаты выглядят гораздо более скромными.
Как указывает Юрий Чикиров, наблюдается рост интереса к форматам районных центров, что связано с изменением покупательского поведения в сторону локальных торговых комплексов, расположенных в жилых районах. Форматы «у дома» с продуктовым якорем, аптекой и услугами демонстрируют наибольшую устойчивость. В то же время, ограниченность земельных участков для коммерческого использования приводит к смещению спроса и строительству мелких торговых центров на окраинах Казани, а также в пригородных зонах и коттеджных поселках.
Стагнация наблюдается в сегменте street-retail на главных улицах, таких как Баумана и Петербургская, где высокие ставки аренды и операционные затраты способствуют увеличению вакансий и смене арендаторов на более доступные бренды. Также отмечается тенденция к переизбытку пунктов выдачи заказов и продаже помещений с такими арендаторами.
В дополнение к этому, Чикиров выделил консолидацию на рынке офисной недвижимости: спрос смещается в сторону современных бизнес-центров классов B+ и A. Компании-арендаторы стремятся оптимизировать свои площади, переходя в качественные объекты с эффективными системами управления. Устаревшие офисные помещения (класса C) теряют в цене и заполняемости, многие из них подвергаются редевелопменту и мелкой нарезке для последующей продажи в розницу.
Кроме того, наблюдается активность в сегменте логистики и складских помещений. Казань, благодаря своему выгодному транспортному расположению, продолжает оставаться центром для распределительной логистики. Спрос на современные складские помещения класса A стабильно высок, особенно в промышленных зонах и близких к городу. Однако переизбыток типовых складов площадью до 1500 кв. м приводит к снижению арендных ставок на 20-30% от пиковых значений прошлого года.
На рынке создается профицит «промки»
Одна из ключевых тенденций года, по словам Владимира Шайхиева, гендиректора компании «А-Девелопмент», заключается в значительном падении продаж — на уровне 30% и выше. Рынок оказался перенасыщен предложением в сегменте складских и промышленных комплексов, что привело к падению арендных ставок.
По его словам, если ранее это касалось компаний с доходами свыше 60 миллионов рублей в год, то сейчас эта проблема затрагивает уже и тех, кто зарабатывает более 20 миллионов рублей. Ситуация требует корректировки цен и арендных ставок. Однако НДС — не единственный фактор, формирующий стоимость. Пересмотр кадастровой стоимости становится критически важным вопросом, влияющим на все уровни.
Шайхиев также подчеркивает, что стоимость квадратного метра определяется не только кадастровыми ценами и налогами, но и затратами на строительство, стоимостью рабочей силы, индексацией зарплат и множеством других факторов. «Сейчас на рынке коммерческой недвижимости много вакантных площадей как в аренде, так и на продаже. Однако, в офисном сегменте все еще ощущается дефицит качественных помещений в бизнес-центрах класса A», — добавил он.
