В последние годы владельцы коммерческой недвижимости сталкиваются с возрастающей налоговой нагрузкой, что вынуждает их либо перепрофилировать свои объекты, либо продавать бизнес. Данная проблема стала особенно актуальной в свете новых изменений в законодательстве, которые вступят в силу в начале следующего года.
Эксперт в области коммерческой недвижимости
Елена Стрюкова, известный аналитик и эксперт в области управления коммерческой недвижимостью, подчеркивает, что с января 2024 года минимальный размер оплаты труда (МРОТ) вырастет более чем на 20%, что неизбежно приведет к увеличению стоимости услуг, предоставляемых различными организациями, такими как частные охранные предприятия и клининговые компании. Она отмечает, что уже сейчас поступают уведомления о необходимости повышения цен на услуги, что окажет дополнительное давление на арендаторов.
Кроме того, изменения в налоговом законодательстве, в частности, повышение ставки НДС и снижение порога доходов для уплаты данного налога, также оказывают влияние на арендные ставки. Арендодатели, использующие общую систему налогообложения, вынуждены увеличивать ставки на 2%, тогда как те, кто работает по упрощенной системе, могут повысить аренду на 5% или 7%.
Как отмечает Стрюкова, последние пять лет наблюдается тенденция к увеличению расходной части коммерческих объектов недвижимости в среднем на 20% в год, что вызывает серьезные беспокойства среди арендаторов. Она также указывает на отсутствие долгосрочных договоров аренды, которые бы предусматривали индексацию ставок, что делает ситуацию еще более сложной.
На фоне общего снижения розничного товарооборота и высокой стоимости заемных средств, собственники коммерческой недвижимости должны учитывать, что оптимизация расходов и грамотное управление объектами становятся критически важными. В противном случае, по словам эксперта, нас ожидает новая волна сокращений арендуемых площадей, а спрос сместится в более низкий ценовой сегмент.
Генеральный директор компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев также делится своим мнением по поводу текущей ситуации. Он обращает внимание на то, что с 2025 года в Татарстане налог в 2% от кадастровой стоимости будут платить не только владельцы объектов площадью свыше 2000 квадратных метров, но и те, у кого площадь превышает 1000 квадратных метров. Это, безусловно, увеличит налоговую нагрузку на владельцев торговых центров.
Шайхиев акцентирует внимание на том, что в условиях оттока арендаторов, торговым центрам придется работать несколько месяцев исключительно на уплату налогов. Он также отмечает, что растут и другие обязательные платежи, такие как коммунальные услуги и зарплаты работников, что создает дополнительные сложности в управлении объектами.
Владимир Шайхиев предлагает возможные пути решения проблемы, заключающиеся в правильном переформатировании бизнеса торговых центров. Он считает, что высвобождающиеся площади можно использовать для создания фуд-кортов, развлекательных и спортивных зон, что может привлечь новых посетителей.
Кроме того, он подчеркивает необходимость создания особых условий для владельцев торговых центров со стороны государства, включая субсидии для спортивных и развлекательных проектов. Такой подход, по его мнению, может способствовать оживлению коммерческой недвижимости в условиях растущей конкуренции со стороны онлайн-торговли.
Таким образом, эксперты, такие как Елена Стрюкова и Владимир Шайхиев, подчеркивают необходимость адаптации владельцев коммерческой недвижимости к новым условиям, что требует от них не только повышения эффективности управления, но и стремления к инновациям в подходах к использованию своих объектов.
